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终于出手!珠海的“烂尾楼”有救了!
来源: 作者:郭芳菊 发布时间: 2020-07-09

       珠海在高速发展的浪潮中,虽然高楼遍地、连绵起伏,但总有一些开发商因为资金或者其他原因,放弃项目建设。这些项目,便成为了横亘在城市地图中的“补丁”。



       位于市中心的“烂尾楼”不仅浪费稀缺的土地资源,更影响城市面貌。

       随着房地产进入存量时代,旧楼改造、“烂尾楼”盘活、城市项目更新成为了大家喜闻乐见的事情。

       现在,珠海政府终于出手推进盘活“烂尾楼”了!这也意味着不久我们就会拥有更加美好的生活环境。

       昨天(7月7日),珠海市自然资源局发布了关于《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》的通知。



       其中,第六条根据“烂尾楼”项目的实际情况,可按照以下四种方式之一予以处置:

       (一)项目续建。符合现行规划、建筑安全、生态红线管控等要求的,可对项目在不拆除原有工程的基础上进行续建。

       (二)拆除重建。不符合现行规划、建筑安全或市场需求的,可以对项目进行拆除重建。

       (三)综合整治。严重影响城市景观,在要求期限内仍无法盘活的,由项目不动产权利人负责进行整治或者拆除复绿。

       (四)政府收回。符合收地情形的,政府依法无偿或者有偿收回土地使用权及地上建筑物。

       原文如下:

       珠海市“烂尾楼”整治处理办法

       第一章  总  则

       第一条为盘活土地资源,妥善处理我市历史遗留的“烂尾楼”问题,创建良好的市容市貌和社会环境,根据有关法律法规规定,结合本市实际情况,制定本办法。

       第二条本办法适用于本市行政区域范围内“烂尾楼”项目的处置工作。

       下列“烂尾楼”情形不适用本办法:

       (一)土地用途为工业的“烂尾楼”;

       (二)经认定属闲置用地且以收回方式处置的“烂尾楼”项目;

       (三)非政府组织实施或不动产权利人实施处置的“烂尾楼”项目。

       第三条本办法所称“烂尾楼”项目,是指土地用途为商业、办公、酒店或住宅,已取得《建筑工程施工许可证》并进行了部分地上建筑物建设,但于2011年12月31日以前已停工未续建,至本办法发布之日止主体未办理规划核实和竣工验收的经营性开发项目。

       按照本办法第十九条规定受理申请时建设现状情况与2012年以前测绘的地形图或拍摄的遥感影像图、卫片执法检查影像图显示的项目建设状况基本一致的,可认定为项目于2011年12月31日以前已停工未续建。

       第四条市“三旧”改造城市更新工作领导小组负责“烂尾楼”项目处置中重大事项的决策。

       市自然资源行政主管部门负责“烂尾楼”项目处置的政策研究、项目年度计划推进落实情况的监督,以及具体项目处置的指导,协调解决项目推进工作中涉及市级部门审查、审批、监管事项。

       各区政府(管委会)负责“烂尾楼”项目处置的年度计划、具体项目处置方案的审批。各区城市更新行政主管部门或区政府(管委会)指定的区职能部门(以下简称“区‘烂尾楼’项目处置责任部门”)具体负责“烂尾楼”项目基础数据摸底调查、处置的年度计划编制、“烂尾楼”项目的认定,以及处置方案的受理、组织审查和报批工作。

       各相关职能部门按职能分工负责“烂尾楼”项目处置的具体工作。

       本办法所称各区,包括横琴新区(即横琴、保税区、洪湾片区一体化发展改革新拓展区,下同)、各行政区及经济功能区。

       本办法所称基础数据,包括但不限于用地情况、建设情况,和不动产产权登记、查封抵押、债权债务及其他权益情况等。

       本办法所称处置方案,包括规划方案、供地方案及其他具体鼓励扶持及处置措施。

       第五条“烂尾楼”项目处置应遵循以下原则:

       (一)政府推动、市场运作。政府提供政策引导和扶持,运用市场手段,发挥市场主体作用,通过市场化运作解决项目问题。

       (二)依法处置、规划引导。严格遵循法律法规的规定,依法依规推动整治处理工作,在维护城市规划和公共利益的前提下,给予合理规划引导和支持。

       (三)分类处理、循序渐进。依据项目地区、地段、类型、功能的不同,区别处理,分类推进。重点解决位于重点地段、对城市景观影响较大的项目,其余由市场主体逐步循序消化处理。

       (四)属地推进、因地制宜。处置权责充分下放给各区政府(管委会),由各区政府(管委会)负责牵头推进,客观分析项目不动产权利人诉求,结合实际情况,有针对性地制定处置措施。

       第二章  一般规定

       第六条根据“烂尾楼”项目的实际情况,可按照以下四种方式之一予以处置:

       (一)项目续建。符合现行规划、建筑安全、生态红线管控等要求的,可对项目在不拆除原有工程的基础上进行续建。

       (二)拆除重建。不符合现行规划、建筑安全或市场需求的,可以对项目进行拆除重建。

       (三)综合整治。严重影响城市景观,在要求期限内仍无法盘活的,由项目不动产权利人负责进行整治或者拆除复绿。

       (四)政府收回。符合收地情形的,政府依法无偿或者有偿收回土地使用权及地上建筑物。

       第七条“烂尾楼”项目需要复工续建的,其不动产权利人应当对房屋建筑安全质量进行评估鉴定,符合现行规定条件的方可申请复工续建。

       第八条依照《中华人民共和国企业破产法》,“烂尾楼”项目债权债务可选取以下方式之一予以依法清理:

       (一)重整;

       (二)和解;

       (三)破产清算。

       各区政府(管委会)可探索“烂尾楼”项目预重整具体实施方式,积极指引及支持配合“烂尾楼”项目债务人实施预重整后,由债权人或债务人向法院申请重整。

       本办法所称“预重整”,是指“烂尾楼”项目债务人以企业名义自行聘请有资质与经验的法律顾问团队,由法律顾问团队在查清和界定债务人资产负债的基础上,召集债务人、债权人和新投资人等利益相关方谈判协商形成预重整方案。

       第九条“烂尾楼”项目处置可选取以下方式之一组织实施:

       (一)单一的不动产权利人自行申报及实施;

       (二)不动产权利人之一整合全部房屋所有权权益及土地使用权权益后,作为单一主体自主实施;

       (三)政府组织实施。

       第十条因公共利益需要、土地利用总体规划或者城市规划的调整等原因需由政府收回的,可通过收回或者协议收购的方式处理。

       第十一条“烂尾楼”项目在要求期限内盘活的,地价计收时按照以下方式处置:

       (一)“烂尾楼”项目原已在市自然资源行政主管部门核计地价并存在欠缴地价记录的,须先交清原欠缴地价本金及相应的利息、滞纳金,方能进行续建、重建。

       (二)对于出让用地,续建、重建涉及改变土地用途、增加建筑面积或土地出让年限重新起算的,原则上按办理地价核准当时的基准地价标准计收地价;经市自然资源分局批准减少原已核计地价的建筑面积部分,按原缴交地价标准扣减;配建且产权无偿移交政府的物业及设施部分,不计收地价。

       (三)对于划拨用地,涉及土地使用权转让或者申请转变为出让方式的,应当经市政府批准。不改变土地用途的,按依法受理补缴地价申请时点的基准地价补交地价款;此情形以外的划拨土地使用权涉及补交地价款的,按依法受理补缴地价申请时点的土地使用权出让地价评估价格补交地价款。其中对于采用续建、拆除重建方式处置的,应当由市自然资源行政主管部门报市政府批准后,按原用途、依法受理补缴地价申请时点的基准地价完善划拨改出让手续。

       (四)项目停工前有超批准面积等违法建设的,经市自然资源分局审核并出具意见,允许在满足房屋结构安全、消防安全和规划要求的前提下予以保留的,由区城市管理综合执法行政主管部门对建设用地上违法违规建设行为处罚后,按办理地价核准当时的基准地价标准补交地价,完善相关手续。否则,应予以拆除。

       第十二条经批准盘活的“烂尾楼”项目,项目不动产权利人应当重新与市自然资源分局签订土地使用权变更或补充协议,在协议中约定土地出让年限。土地出让年限按土地使用权变更或补充协议签订之日重新起算。

       第十三条“烂尾楼”项目原则上应延续原批准的规划设计方案,严格控制调整原规划设计方案。

       原规划设计方案已不符合现行规划规范或公共利益的,须按现行控制性详细规划要求重新编制规划设计方案。涉及增加建筑规模或改变土地用途的,修编后的规划设计方案须通过“四评估”(即公共服务设施评估、交通影响评价、城市景观风貌及历史文化保护评估、经济评估)进行合理研判。涉及增加住宅功能的,无需配建公租房。

       用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的,须按照规定在规划研究阶段一并开展土壤污染状况调查。住宅用地、公共管理与公共服务用地之间相互变更的,原则上不需要进行调查,但公共管理与公共服务用地中环卫设施、污水处理设施用地变更为住宅用地的除外。

       第十四条“烂尾楼”项目可与城市更新项目或出让用地建设项目用地合宗,整体规划及开发建设。用地合宗应具备下列条件:

       (一)拟合宗用地毗邻;

       (二)涉及出让用地建设项目的,拟合宗用地的“烂尾楼”项目与出让用地建设项目土地使用权人相同;

       (三)涉及城市更新项目的,拟合宗用地的“烂尾楼”项目土地使用权人与城市更新项目实施主体一致;

       (四)拟合宗用地的土地用途相同或兼容。

       本条前款涉及项目间建筑指标转移覆盖的,应按照转移覆盖前所属项目适用的地价计收相关规定处理。

       本条所述用地合宗事项,应纳入处置方案一并报区政府(管委会)审批,涉及城市更新项目的,应纳入供地方案一并报批。

       第十五条“烂尾楼”项目可与城市更新项目或出让用地建设项目联动开发建设,建筑指标由高规划容积率用地向低规划容积率用地转移覆盖。联动开发建设应具备下列条件:

       (一)拟联动开发建设用地位于同一控制性详细规划编制单元范围内;

       (二)涉及出让用地建设项目的,拟联动开发建设的“烂尾楼”项目与出让用地建设项目土地使用权人相同;

       (三)涉及城市更新项目的,拟联动开发建设的“烂尾楼”项目土地使用权人与城市更新项目实施主体一致;

       (四)承接建筑指标的用地具有与转移的建筑指标相应土地用途相同或兼容的土地用途;

       (五)建筑指标转移前及转移后,项目规划设计均应符合现行《珠海市城市规划技术标准与准则》相关规定,“烂尾楼”项目原规划设计方案不符合现行《珠海市城市规划技术标准与准则》相关规定的除外。

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